COMO AFECTÓ EL COVID -19 LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
La pandemia declarada por la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD -OMS- y que la mayoría de estados en el mundo han acogido con la finalidad de garantizar la vida y la salud de todos los ciudadanos, y evitar la propagación del virus, ha llevado a que los gobiernos decreten medida de emergencia como la cuarentena obligatoria, lo que sin lugar a dudas ha dejado un interrogante sin resolver frente a las necesidades de cada ciudadano, familia y la economía de nuestro país, como son el pagos de servicios públicos domiciliarios, telefonía celular, internet, alimentación, cotización al sistema general de seguridad social integral, arrendamiento, colegios entre otros servicios y necesidades que hacen parte de la vida cotidiana y que debido a ello, nos obligamos a asumir frente terceros.
En esta oportunidad me centrare en uno de los temas que más polémica y confusión esta causando en la comunidad como es el contrato de arrendamiento de vivienda o con destinación comercial.
Tema, que es de interés tanto para arrendador como para arrendatario, debido a los consecuencias económicas y jurídicas que se presentaran durante y después de finalizar el estado de emergencia que atraviesa el país.
Los primero que nuestros lectores deben comprender es que los contratos de arrendamiento de vivienda y de local comercial se encuentran reglamentados por normas diferentes, por ello los elementos que los comprende y sus obligaciones son disimiles como veremos:
De forma general nuestro código civil en su artículo 1973 regula el contrato de arrendamiento y refiere que: “es un contrato mediante el cual las dos partes adquieren una obligación recíproca; la una en conceder el goce de una cosa y la otra de pagar por ese goce”.
Contrato de arrendamiento de vivienda urbana
Descendiendo a la particularidad de cada contrato tenemos que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la ley 820 de 2003, y es el que tiene una regulación particular por sus efectos sociales. Debido a que su objeto es la de entregar un cosa para el uso y goce de personas naturales el de una familia o de terceros. Y como todo contrato de arrendamiento debe contener como mínimo los requisitos establecidos en el articulo 3 de la mencionada ley. Recordemos además que este tipo de contratos al igual que los inmuebles comercial pueden pactarse de forma verbal o escrita, recomendado esta ultima para efectos probatorios.
El periodo o termino de contrato es el establecido por las partes, pero a falta de esta estipulación la ley presume que es de un año. Articulo 6 ley 820 de 2003. Duración que puede ser prorrogada o no según el acuerdo de las partes que integran el contrato -arrendador – arrendatario- en caso de prórroga del contrato se entiende en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.
Frente al valor que se debe dar al canon de arrendamiento de vivienda urbana el articulo 18 de la ley 820 de 2003, establece que corresponderá al 1% del valor comercial que tenga el inmueble, sin embargo la realidad es que el precio normal de un arrendamiento de vivienda urbana, es de aproximadamente el 0.5% de valor comercial del inmueble; es lo que generalmente se cobra de arrendamiento en cualquier inmueble para vivienda, pero se debe entender que las partes pueden llegar aun acuerdo sobre el mismo, respetando la disposición normativa.
Ahora bien, un tema de gran interés es: ¿cuál es el incremento que se debe hacer anualmente al canon de arrendamiento?, sin que se vea como una oportunidad para abusar de la posición dominante que tiene el arrendador. Este interrogante es resuelto por el articulo 20 de la ley 820 de 2003. El cual establece: “Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.”
De lo anteriormente descrito impera aclarar: 1. El incremento se debe hacer cada 12 meses de ejecución del contrato y no el mes de enero de cada año, con excepción de los contratos que se suscriben en esa fecha. 2. El incremento corresponde al valor de hasta el IPC del año anterior, pudiendo ser inferior si las partes así lo convienen. Y 3. El arrendador, debe notificar al arrendatario por el medio más idóneo (correo certificado, correo electrónico, aplicativo de mensajería) cuanto es el incremento y desde que fecha se hace efectivo, si este requisito no se cumple el incremento no es obligatorio pagarlo.
Tenga claro que, en esta modalidad de contratos, es posible establecer garantías únicamente para garantizar el pago de los servicios públicos domiciliarios en favor de las empresas no del arrendador; de no hacerlo, las obligaciones y sanciones por no pago, recae en el arrendador. Pero no es dable, la exigencias o depósitos para efecto de garantizar el cumplimiento del contrato articulo 16 de la ley 820 de 2003.
El incumplimiento de las obligaciones estipulados en los articulo 8 y 9 de la respectiva ley y las demás pactadas en el contrato, darán lugar a solicitar la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Solicitud que se dará inicialmente por escrito o en su defecto judicialmente mediante el trámite “restitución de inmueble arrendado”
Frente a las reparaciones locativas o mejoras, si bien la ley 820 y el código civil, establece cuando deberán ser asumidas por el arrendatario o por el arrendador, en este punto se debe entrar a analizar cuidadosamente, máxime que si el arrendatario realizo algún tipo de mejoras estas debían estar autorizadas por el arrendador.
El contrato de arrendamiento de local comercial
El arrendamiento de locales comerciales está regulado por el código de comercio a partir de su artículo 518 y hasta el 523, y la regulación no es tan detallada como el de vivienda, por lo que en buena parte se debe recurrir a lo que diga el código civil sobre el arrendamiento de cosas que encontramos a partir del artículo 1974, y en algunos casos la ley 820 de 2003.
Frente al contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial tenemos la norma no estable un término mínimo o máximo por lo que las partes son las encargadas de determinar la duración del contrato.
Ahora bien, en cuanto tiene que ver con la prorroga o renovación del contrato el artículo 518 del código de comercio establece que puede ser renovado o prorrogado por acuerdo de las partes, pero una vez el arrendatario lleve 2 años o más, el arrendatario tiene derecho a que le sea renovado con la finalidad de proteger la inversión, el Good Will y la clientela que el comerciante ha potenciado con su actividad comercial en dicho lugar, excepto si se dan los siguientes casos:
- Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
- Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
- Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.
Sin embargo, si se dan las causales 2 y 3 que establece el articulo de la referencia, el arrendador deberá desahuciar al arrendatario con no menos de 6 meses los cuales conforme la misma normativa establece dicho termino es de imperativo cumplimiento. De no notificarse la terminación o no prorroga del contrato al arrendatario con el tiempo atrás definido, el contrato se renueva por un periodo al inicialmente pactado por ministerio de la ley.
En esta modalidad de contrato, no existe norma que refiera cual es su valor, por ello son las partes las llamadas a establecer de mutuo acuerdo el valor del canon de arrendamiento. Las discrepancias en este contrato existen, en cuanto al aumento anual del canon de arrendamiento, el cual no se encuentra definido por el gobierno nacional, aunque la costumbre mercantil a fijado un criterio como es el de incrementar el IPC del año anterior mas 3 a 5 %. o sino acudir al procedimiento establecido en el artículo 519 del Código de comercio -proceso abreviado- en el cual los peritos establecerán el valor que se puede o no aumentar en la zona donde este ubicada la propiedad.
En el contrato de local comercial, el arrendatario podrá subarrendar hasta el 50% del inmueble si media autorización del arrendador. El incumplimiento de esta y las demás obligaciones darán lugar a la terminación del contrato.
Ahora bien, el tema que en la actualidad ha dado lugar a este artículo, tiene que ver con las circunstancias de imprevisibilidad, caso fortuito o fuerza mayor, para el cumplimiento de las obligaciones contractuales como es el pago oportuno del canon de arrendamiento.
En Colombia existe tanto la teoría de la imprevisión la cual encuentra su fundamento jurídico en el Código Civil en los siguientes artículos: Art. 8 L-153/1887, donde se encuentra la buena fe como principio general del derecho; Art. 32, que establece la interpretación con base a la equidad natural. Aunque el Art. 1602, en materia de contratos, sea un impedimento de la aplicación de la teoría de la imprevisión, no obstante, tiene un atenuante en el Art. 1603, que estipula la buena fe en los contratos y permite la aplicación de la imprevisión, pero que sólo serviría para los contratos conmutativos, que busca proteger el desequilibrio entre las prestaciones, sobrevenido con posterioridad a la celebración del contrato por la Imprevisibilidad y extraordinariedad del hecho que provocó el desequilibrio económico del contrato. Así como lo referido en el Código Civil que son los artículos 1616, ya que establece perjuicios imprevistos e imprevisibles, 1882 a L-37/32, ley de moratorias, cuyo objeto era atenuar el impacto de la crisis económica del treinta, estableciendo rebaja de intereses pendientes no pagados y futuros, como suspensión de remates en juicios ejecutivos. En materia comercial, en el Código de Comercio del 71 se incluyó la teoría de la imprevisión, en el Art. 868, transferido del código italiano. Sus efectos se traducen en la ejecución de un proceso preventivo para la revisión del contrato.
Determina este artículo que opera en contratos conmutativos, de ejecución diferida o de ejecución instantánea con obligaciones sometidas a plazo. La teoría de la imprevisión tuvo un importante precedente jurisprudencial en 1937, cuando admite la Corte Suprema de Justicia su aplicación a los contratos a término, de prestaciones sucesivas y de especulación; igualmente, se encuentran precedentes en varias sentencias, como la del 29 octubre de 1936, la del 23 de mayo de 1938 y la del 24 marzo de 1983, entre otras. También la Corte Suprema de Justicia Colombiana, como la doctrina nacional ha determinado los alcances substanciales y probatorios de los elementos de la teoría de la imprevisión: La imprevisibilidad se debe interpretar como acaecimiento raro y anormal, que no se prevé en la celebración del contrato y que es un hecho verificable por los sentidos. Además, se debe probar por el agente que no se podía prever la ocurrencia del hecho que influirá sobre su acuerdo contractual, teniendo en cuenta la profesión y cultura del agente que lo alega. La inimputabilidad, ya que el dolo o culpa es castigado en diferentes artículos que son extensivos también para la fuerza mayor o caso fortuito, y, por lo tanto, afecta a toda categoría de deudores. En la irresistibilidad al hecho se toma en cuenta la imposibilidad de oponerse al hecho y a sus consecuencias. Deber estar pendiente la ejecución de la obligación, porque se desvirtúa su gravosidad. Los anteriores elementos deben conjugarse con que el hecho sea sobreviniente, porque de lo contrario se podía prever. En la práctica contractual la teoría de la imprevisión ha llevado a que las partes pacten diferentes cláusulas especiales en los contratos, por ejemplo, cláusula de reajuste en IPC y la cláusula compromisoria para la solución del conflicto que se presente.
En Colombia, la teoría de la imprevisión no ha sido exclusivamente del ámbito del derecho privado, sino también del derecho administrativo, que se evidencia en la Ley 80 de 1993, en el artículo 27, que expresa que “… si dicha equivalencia o igualdad se rompe por causas no imputables a quien resulte afectado, las partes adoptarán en el menor tiempo posible las medidas necesarias para su restablecimiento”
Como todos los contratos se rigen por la buena fe y la equidad, y debe estarse a la intención de las partes, la variación de la ley, o de las circunstancias concomitantes, darán lugar a los consiguientes ajustes o compensaciones entre los contratantes, y eventualmente a condenas indemnizatorias, siempre que se compruebe por el perjudicado que sus obligaciones contractuales se han agravado más allá del límite del área normal que debe soportar todo contratante, y que en consecuencia, se ha roto el equilibrio económico del contrato considerado al momento de la convención.
La teoría de la imprevisión, también denominada del riesgo imprevisto, versa sobre la incidencia de las causas materiales o físicas y las alteraciones de la coyuntura económica que fueron imprevistas porque eran imprevisibles en el momento de la celebración del contrato, y que, surgidas en el curso de su ejecución, trastornan la ecuación financiera del mismo, tornando más gravosa la carga que viene soportando el contratista -arrendatario-. «La teoría sustenta que, en presencia de esa mutación de las condiciones iniciales, no previsibles al formalizar el contrato (ya que, de haber sido previstas, la parte que habría de padecer la agravación no habría consentido en formalizarlo), se impone la compensación del lastre obligacional, de forma que el sacrificio y el beneficio recíprocos de las partes tiendan a conseguir una situación de equilibrio análoga a la que existía al tiempo de la celebración del contrato. Es decir, el retorno a la situación de ‘rebus sic stantibus’, vale decir, a las cosas como estaban.
Según la teoría de la imprevisión, el mantenimiento del desequilibrio sobreviniente significaría un enriquecimiento incausado para la parte que, no soportando la sobrecarga, va a disfrutar de iguales o mayores beneficios.
En aras de mantener el equilibrio económico las partes en un contrato de arrendamiento o cualquier contrato civil o comercial deberán conforme la teoría de la imprevisión, replantear las condiciones del contrato. No obstante como tanto la imprevisión como la fuerza mayor deben ser declaradas por un juez en un proceso que en la practica puede durar años, frente a la situación de salud pública que se vive y que se prevé tendrá una duración promedio de 2 o 3 meses, se recomienda que tanto arrendador como arrendatario para no ver afectados sus intereses lleguen a un acuerdo de manera parcial para establecer nuevos precios, rebajas parciales o condonación de valores o intereses si es el caso, durante el periodo de crisis nacional y así de forma solidaria ayudar a quien por las condiciones actuales no esta en capacidad de cumplir no por su voluntad sino por las causas que hoy nos confinan; así la otra parte, no vera afectado sus ingresos o a suscitar un conflicto por incumplimiento ante la justicia, cuando las causas de fuerza mayor y de imprevisibilidad para el cumplimiento solo va dar lugar a la terminación del contrato demandado, sin lugar al pago de indemnizaciones o clausulas penales.
En este momento de crisis nacional y donde, desde ya se ven los coletazos de este huracán “coronavirus”, nuestra economía está afectada y debemos prepararnos para afrontar la situación que nos depara. Somos una sociedad que tiende mas al consumo que al ahorro e inversión y eso hará que las estrategias sean más difíciles de superar la crisis económica. Por ello invito a todos nuestros lectores a ser solidarios y en la medida de lo que sea posible hacer laxos con el prójimo.
Si requieren de asesoría jurídica para resolver sus dudas o inquietudes no dude en contactarse con uno de nuestros asesores.
PATRICIA LOPEZ BETANCUR
Abogada
Lawyer Company S.A.S.